Бесплатная горячая линия

8 800 301 63 12
Главная - Другое - Дом сдан в эксплуатацию что дальше делать дольщикам

Дом сдан в эксплуатацию что дальше делать дольщикам

Дом сдан в эксплуатацию что дальше делать дольщикам

Срок передачи квартиры привязан к вводу дома в эксплуатацию: когда начинается просрочка


15 сентябряЗачастую в договорах участия в долевом строительстве условие о сроке прописывается таким образом, что срок (период) передачи объекта долевого строительства исчисляется с момента сдачи многоквартирного дома в эксплуатацию. В качестве ориентира застройщики указывают планируемый срок завершения строительства (сдачи дома в эксплуатацию).Например, в договоре может быть прописано, что застройщик принял на себя обязательство осуществить строительство дома в планируемый срок — II полугодие 2021 года — и передать гражданину квартиру в течение одного месяца с момента сдачи дома в эксплуатацию.А в случае, когда в запланированный срок многоквартирный дом не сдается в эксплуатацию или сдается с нарушением запланированного срока, застройщики начинают ссылаться на то, что срок передачи квартиры (помещения) не нарушен: раз срок привязан к сдаче дома в эксплуатацию, то пока дом не сдан в эксплуатацию, никакого нарушения и нет.В действительности срок передачи квартиры (помещения) начинает течь со дня истечения запланированного срока завершения в строительства, а не со дня фактического ввода дома в эксплуатацию.

Так, в приведенном примере застройщик принимает на себя обязательство передать гражданину квартиру не позднее 31 января 2021 года. Поэтому если дом будет сдаваться в эксплуатацию, например, в феврале 2021 года, то застройщик уже будет находиться в просрочке. Соответственно, с 1 февраля 2021 года будет начисляться неустойка.Необходимость исчисления срока передачи квартиры (помещения) при подобных условиях именно подобным образом подтверждается следующими нормами и практикой Верховного Суда РФ.Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства является существенным условием договора участия в долевом строительстве (пп.

2 п. 2 статьи 4 Закона об участии в долевом строительстве).В свою очередь, гражданское законодательство определяет, что установленный законом либо сделкой срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами. Срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить (статья 190 ГК РФ).Получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию не может быть отнесено ни к календарной дате, ни к конкретному временному периоду. Ровно получение разрешения застройщиком не является событием, которое неизбежно должно наступить.Поэтому формально срок передачи помещения в такого рода договорах является несогласованным.

Однако, если считать, что срок сторонами не согласован, пришлось бы признавать подобные договоры незаключенными (п.

1 статьи 432 ГК РФ), что, конечно, негативно бы влияло на функционирование рынка жилья.

Поэтому такой вариант для разрешения данной ситуации не подходит.С другой стороны, признание за застройщиком «вечного обязательства», то есть обязательства, исполнение которого зависит только от него самого (получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию), также недопустимо. Застройщик мог бы затягивать строительство сколько угодно по времени и не нести ответственности.Судами был найден следующий, во многом неизбежный, способ разрешения проблемы: прописывая в договоре планируемый срок завершения строительства, застройщик принимает на себя обязательство получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию не позднее данного срока. Поэтому установленный в договоре срок передачи квартиры (помещения) начинает исчисляться не со дня, когда дом фактически введен в эксплуатацию, а по истечении запланированного срока.На основании изложенного, срок передачи квартиры (помещения) в таких договорах должен рассчитываться по следующей формуле:Срок передачи квартиры (помещения) = X + Y, гдеX – планируемый срок завершения строительства,Y – срок передачи квартиры (помещения), привязанный ко дню ввода дома в эксплуатацию.Также важно иметь в виду, что если планируемый срок завершения строительства указывается как «квартал» или «полугодие», то он истекает в последний день соответствующего календарного периода.Данная позиция неоднократно высказывалась Верховным Судом РФ и ее можно считать устоявшейся (Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 03.03.2021 № 57-КГ20-1, Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 13.02.2021 № 305-ЭС19-20189 по делу № А40-68453/2019, Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 21.05.2019 № 18-КГ19-10 и др.)_______________________Черников Даниил, DC LEGAL

Дом сдан, а ключи не выдают: как долго застройщик имеет право задерживать передачу квартир

28 маяДольщики, купившие квартиру на стадии строительства дома, обычно ведут счет дням и ждут не дождутся, когда же новостройка будет, наконец, сдана.

Они думают, что тогда можно будет перестать, наконец, снимать чужое жилье и заселиться в свое собственное.

И испытывают разочарование, обнаружив, что ключи от квартиры никто им в тот же день не выдаст.Иногда разница между сроком ввода в эксплуатацию и реальным сроком передачи ключей доходит до полугода или даже чуть больше.

И это абсолютно нормальная история, так как данные понятия – совершенно разные.

Для дольщика более важен не размытый тезис «планируемый срок ввода», а предельный срок передачи объекта долевого строительства. Читайте также: Если застройщик в него не вписывается, то, согласно 214-ФЗ, дольщик имеет право потребовать выплатить ему неустойку. Или даже потребовать расторжения договора и возврата вложенных денег.

Запутались? Сейчас поможем разобраться.Это дата, к наступлению которой застройщик должен получить официальный документ, что он полностью завершил строительство в соответствии с проектной документацией. То есть, построено не только само здание, но и выполнено внутреннее , а объекту присвоен милицейский адрес.Справка: милицейский адрес – это фактический адрес, по которому дальше будет числиться объект. Без него не пройти регистрацию в Госстройнадзоре и Росреестре.

До того, как его присваивают, новостройка имеет только строительный адрес.Не менее важно для строительной компании получить справки от поставщиков энергоресурсов о том, что дом готов к эксплуатации.

Речь идет о Водоканале, Ленэнерго, Теплосети. Без их разрешения жить в доме будет невозможно.

И это, кстати, наиболее частая причина, по которой вроде бы уже готовая новостройка простаивает и не вводится в эксплуатацию.Как правило, дата ввода новостройки в эксплуатацию указывается примерная: 3 квартал 2021 года или 1 квартал 2021 года.

Застройщик может подкорректировать ее в одностороннем порядке: это не возбраняется.Читайте также: Срок передачи ключей, напротив, носит жесткий характер. Он прописывается в ДДУ и не меняется по желанию застройщика. Каждый день отсрочки может повлечь за собой наказание – штраф в пользу будущих собственников жилья.С момента сдачи дома и до передачи ключей проходит обычно 4-7 месяцев.
Каждый день отсрочки может повлечь за собой наказание – штраф в пользу будущих собственников жилья.С момента сдачи дома и до передачи ключей проходит обычно 4-7 месяцев. За это время застройщику нужно решить все незавершенные вопросы: например, закончить отделку помещений (если это предусмотрено по ДДУ), заключить договор .Факт успешной передачи квартиры подтверждается подписанием акта приема-передачи между застройщиком и покупателем.Очень опасным является момент, если в ДДУ содержится не конкретная дата передачи объекта долевого строительства участнику, а следующая формулировка:

«ключи будут переданы не позднее чем через 3 месяца после ввода объекта в эксплуатацию»

.

Торопить застройщика насчет выдачи ключей нет смысла. Он заранее формирует график осмотра квартир, которому следует довольно строго.

Дольщик получит уведомление о готовности своего объекта к передаче примерно за месяц до срока выдачи ключей.Даже если застройщик в офисе продаж делает акцент на срок сдачи дома, главное – внимательно читать пункт о сроке передачи квартиры в ДДУ и адекватно рассчитывать свои силы.

Помните о том, что именно эта дата – самая важная для дольщика.Читайте также:

Как начать жить в частном доме: ввод в эксплуатацию

5 марта 2021Каждое строение перед постановкой на кадастровый учет в этом году должно пройти оценку специалистов на соответствие строительным нормам По действующему законодательству любое жилое здание может использоваться только после принятия его в эксплуатационное использование. Иными словами каждое строение перед постановкой на кадастровый учет должно пройти оценку специалистов на соответствие строительным нормам.

Свершение сделок с любой недвижимостью требует документального оформления. Понадобятся документы, подтверждающие право собственности. Однако получить их можно не раньше, чем дом будет признан законной постройкой.

Обязательно при этом потребуется получить разрешение на ввод здания в эксплуатацию. Именно этот документ становится основополагающим при оформлении документов на новый дом.

Нередко случается так, что дом возведен довольно давно и используется для постоянного проживания, но при этом на него отсутствуют документы. И тогда для получения необходимой правоподтверждающей документации потребуется получение разрешения на ввод здания в эксплуатацию.

Только на основании такого документа можно узаконить любую самовольную постройку. Если имеется подтверждение, что дом введен в эксплуатацию, это свидетельствует о правильном проведении строительных работ.

Значит соблюден строительный проект и сооружение соответствует Градостроительному Кодексу и нормативам. Разумеется, процесс сдачи здания в эксплуатацию не происходит за один день. Местные органы строительного надзора проверяют все этапы строительства, начиная от закладки фундамента и заканчивая завершением строительства.

Такие процедуры фиксируются надлежащими документами. Прежде чем у собственника сооружения появится возможность оформить право собственности на жилой дом, потребуется принятие его специальной комиссией. Ввод в эксплуатацию предполагает проверку соответствия дома проектной документации, строительным нормам и санитарным правилам.

Так, в соответствии со ст.55 Градостроительного Кодекса в качестве принимающей комиссии выступают органы местного самоуправления. Проверка дома комиссией осуществляется в два этапа.

Вначале владельцу дома выдается

«Заключение о соответствии построенного здания требованиям проектной документации и технических регламентов»

(ЗОС). Основанием для выдачи заключения становятся документы, составленные строительным надзором в процессе проведения контроля над стройкой и исходя из результатов итоговой проверки.

При этом в заключительной проверке участвуют все те специалисты, от каких непосредственно зависит полноценное функционирование дома и его безопасность. Это сотрудники Санэпидемнадзора, сантехники, пожарники, электрики и т.д. После получения ЗОС можно обращаться в муниципальные органы, выдавшие разрешение на строительство.

Причем в обязательном порядке необходимо наличие правоустанавливающих документов на земельный участок под домом.

В том случае, когда администрация не находит противоречий с действующими законодательными нормами, выдается «Разрешение на ввод дома в эксплуатацию». При наличии разрешения на ввод в эксплуатацию владелец дома может начинать процедуру постановки дома на кадастровый учет. При этом дому присваивается адрес.

Для этого потребуется обратиться в БТИ. После дополнительного осмотра дома будут выданы технический и кадастровый паспорта. На основании полученных документов можно зарегистрировать в Росреестре право собственности на объект.

И только после внесения соответствующей записи в ЕГРН владелец дома становится полноправным его собственником.

Важно знать, что при получении права на дом одновременно возникают и обязанности.

Собственник жилья становится официальным пользователем, а значит, обязан оплачивать коммунальные и жилищные услуги.

Иными словами, сразу после введения жилья в эксплуатацию необходимо оповестить все коммунально-жилищные службы, предоставляющие услуги. Более того, зарегистрированный дом становится объектом налогообложения.

Если обобщить цель введения дома в эксплуатацию, то сводится она к единению прав владельца.

Каждый собственник обладает тремя вариантами прав – пользование, владение, распоряжение. Ввод дома в эксплуатацию позволяет полноценно распоряжаться всеми перечисленными правами. Документы, оформляемые по завершении строительства, призваны подтвердить качество возведенного объекта и его безопасность.

Документы, оформляемые по завершении строительства, призваны подтвердить качество возведенного объекта и его безопасность. Как известно, до 2004 года «приемка» объекта предполагала получение разрешения в каждой отдельной организации, представители которых входили в приемную комиссию.

А вот после введения Градостроительного Кодекса РФ проверка стала проходить комплексно.

На сегодняшний день ввод объекта в эксплуатацию регламентируют следующие нормативы: 1. Ст.55 Градостроительного Кодекса (ФЗ № 190), которая гласит, что принимают готовый объект органы местной власти. 2. Положение о государственном строительном надзоре в РФ, утвержденное Постановлением Правительства РФ № 54 от 1.02.2006.

Этот документ требует проверки строительных работ на каждом этапе, начиная от момента получения разрешения на строительство. Получив указанные акты, необходимо оформить еще два документа, без которых процесс ввода в эксплуатацию дома невозможен.

Во-первых, необходимо получить Заключение о соответствии (ЗОС). На момент завершения строительных работ скапливается большое количество разных актов, содержащих сведения о проверке каждого этапа, недочетах, времени устранения и т.д.

На основании этих актов, а также по результатам итогового осмотра и составляется заключение Во-вторых, потребуется разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Данный документ становится основанием для постановки дома на кадастровый учет и регистрации права собственности.

По существующему законодательству жилой дом признается введенным в эксплуатацию с момента регистрации права собственности на объект.

Почему после сдачи дома до получения ключей может пройти 6 месяцев? И законно ли это?

28 мая«Сдача жилого комплекса в эксплуатацию запланирована на второй квартал года, дольщики получат ключи в четвертом квартале», — такую фразу часто можно прочитать на сайтах о новостройках.

Почему такой разрыв в датах, куда делся третий квартал? Действительно, выбирая квартиру в новостройке, покупатели рассчитывают побыстрее въехать в новое жилье, чтобы перестать платить за аренду. Однако сдача дома в эксплуатацию — это совсем не выдача ключей. Срок сдачи или ввода объекта в эксплуатацию — это дата, прописанная в разрешении на строительство.

Срок сдачи или ввода объекта в эксплуатацию — это дата, прописанная в разрешении на строительство. К этому сроку застройщик должен завершить строительные работы и получить разрешение на ввод.А передача ключей осуществляется после этой даты — в течение 2, 3, а то и 6 месяцев.

Число и месяц выдачи ключей однако многие, вероятно, не обращают на это внимание.За это время застройщик завершает отделку квартир, благоустраивает территорию, выполняет пусконаладочные работы по инженерным системам, заключает и поставщиками коммунальных ресурсов. Вы же не поедете в дом, где нет ни воды, ни электричества?. А еще после всего этого нужно осмотреть квартиры.Кстати, срок ввода дома в эксплуатацию может быть продлен, если застройщик обратится в соответствующую организацию (в Москве это Мосгосстройнадзор, в Подмосковье — Министерство жилищной политики).

В 2021 году из-за пандемии коронавируса и его последствий — на 1 год с даты срока окончания их действия.Он обязан уведомить об этом дольщиков, а дальше дольщики сами решают — Нарушение срока ведет к штрафам, но в этом году эту норму тоже изменили — до конца года покупатели жилья не смогут предъявлять строителям претензии за просрочку выдачи ключей.Понятно, что нагнать прежние темпы сразу не получится, и так и передачи ключей. У застройщиков никаких средств Так что дольщиков поставили перед фактом, что им волей-неволей придется войти в положение, понять и простить.Читайте также: Кстати, в затягивании сроков передачи ключей не всегда виноват застройщик или коронавирус.

Чаще всего это невозможность своевременного подключения внешних инженерных систем. Если коммунальщики-монополисты не подключают объект — сделать что-либо крайне сложно, остается только ждать.

И застройщику, и дольщикам. Так что прежде чем бежать в суд, нужно выяснить истинную причину того, почему вам не выдали ключи в назначенный день.Еще одна причина, из-за которой может отложиться переезд в новые квартиры, — комиссия, принимающая новостройку у застройщика, нашла недостатки и предписала их устранить.

Пока эти недочеты не будут ликвидированы — разрешение на ввод застройщик не получит.

Что такое ДДУ и на что обращать внимание при покупке квартиры у застройщика

22 июня, 20:27При покупке жилья в строящемся доме покупатель и застройщик заключают договор долевого участия в строительстве (или ДДУ). По этому договору покупатель вкладывает свою долю средств в возведение дома, а строительная компания обязуется передать ему квартиру в этом доме, когда его построит.

Разберёмся, в чём тонкости заключения ДДУ и на что в нём нужно обращать особое внимание.Чем отличается ДДУ от ДКП или договора с ЖСКДКП — это договор купли-продажи, он тоже может использоваться при покупке жилья в новостройках.

Но ДДУ заключается до ввода объекта в эксплуатацию, а ДКП — после, то есть когда дом уже построен, сдан, имеет адрес.Есть и промежуточный формат — предварительный договор купли-продажи (ПДКП), который заключается между получением застройщиком разрешения на ввод дома в эксплуатацию и выдачей ключей.

«Это не покупка квартиры, а лишь намерение сторон совершить сделку в ближайшей перспективе.

Договор не предполагает ни регистрации договора (как при ДДУ), ни перехода права собственности (как при ДКП), и действует лишь до заключения основной сделки, — поясняет управляющий партнёр компании „Метриум“ Мария Литинецкая. — Поэтому на сегодняшний день на столичном рынке массового сегмента 78% квартир всё-таки продаётся по договорам долевого участия».ЖСК, или жилищно-строительные кооперативы, — добровольное объединение пайщиков с целью строительства многоквартирного дома.

Чтобы «купить» в нём квартиру, нужно заключить договор паенакопления и стать пайщиком.

ЖСК существуют на «добровольных» началах, поэтому такие объединения слабо регулируются законом, предполагается, что пайщики сами должны обо всём договориться: как выстроить отношения между членами, когда будет возведён дом, кто обязан (и обязан ли) устранять недочёты строительства, сколько будет стоить пай и т. д. Договор пайщика не регистрируется в Росреестре, и это может привести к мошенническим действиям: один и тот же пай продадут несколько раз.«В настоящее время новые стройки по ЖСК запрещены в России, — рассказывает руководитель юридического департамента агентства недвижимости „Бон Тон“ Дмитрий Логинов.

— Исключение составляют только обанкротившиеся проекты, ЖСК для отдельных категорий граждан (военных, учёных, правоохранителей и т. д.) и проекты ЖСК, реализация которых началась до введения запрета — до 1 июля 2018 года».

Таким образом, если вы захотите купить квартиру в строящемся доме, почти наверняка покупка будет осуществлена по ДДУ. Преимущества и недостатки ДДУПреимущества ДДУ:Дольщики хорошо защищены законом.

Интересы дольщиков защищает федеральный закон (214-ФЗ) и закон о защите прав потребителей.

«В первом предусмотрено право получить неустойку за задержку сроков передачи квартиры, а во втором — возможность претендовать на компенсацию морального вреда, причинённого дольщику из-за переноса сроков сдачи объекта»

, — поясняет Мария Литинецкая.Договор регистрируется в Росреестре. ДДУ подлежит государственной регистрации, и повторно продать квартиру недобросовестный застройщик не сможет.Все параметры чётко прописаны, за нарушение застройщик должен выплатить компенсацию.

В договоре прописываются чёткие требования: стоимость квартиры, сроки передачи объекта дольщику и т.

д. При нарушениях дольщики могут потребовать неустойку или даже вернуть свои деньги.

Порядок такого возврата, а также возможность взыскания убытков определены федеральным законом.Если что-то случится со стройкой, деньги вернут.

По новым правилам девелоперы, работающие по ДДУ, не вправе напрямую привлекать средства дольщиков: деньги замораживаются на эскроу-счетах до ввода объекта в эксплуатацию, а строительство ведётся за счёт банковских кредитов. Это должно решить проблему обманутых дольщиков: если что-то пойдёт не так и стройка не будет завершена, покупателям вернут деньги.Гарантийный срок. После сдачи в эксплуатацию квартиры, купленной по ДДУ, в течение пяти лет действует гарантия устранения строительных недоделок.

«Эта гарантия предусмотрена 7-й статьёй 214-ФЗ, поэтому она может быть даже не отражена в ДДУ, — отмечает Ирина Доброхотова, председатель совета директоров „БЕСТ-Новострой“. — Но всё равно по закону застройщик обязан соблюсти гарантийные сроки: не менее 5 лет на сам объект (стены, кровлю и т.

п.) и не менее 3 лет на инженерное и технологическое оборудование (лифты, коммуникации и пр.)». Недостатки ДДУ:Недостатки покупки по ДДУ связаны только с тем, что перенос сроков сдачи дома всё-таки возможен. Но если в проекте будут отодвинуты сроки сдачи, дольщики смогут претендовать на выплату неустойки.Как проверить застройщикаПрежде чем покупать квартиру в новостройке и, соответственно, заключать ДДУ, нужно проверить надёжность застройщика.В первую очередь, у строительной компании должны быть разрешение на строительство, проектная декларация на объект, документы на земельный участок (собственность или аренда).Застройщик также обязан предложить покупку через эскроу-счёт либо, если он продаёт жильё по старой схеме, предъявить ЗОСК (заключение о соответствии критериям).
Но если в проекте будут отодвинуты сроки сдачи, дольщики смогут претендовать на выплату неустойки.Как проверить застройщикаПрежде чем покупать квартиру в новостройке и, соответственно, заключать ДДУ, нужно проверить надёжность застройщика.В первую очередь, у строительной компании должны быть разрешение на строительство, проектная декларация на объект, документы на земельный участок (собственность или аренда).Застройщик также обязан предложить покупку через эскроу-счёт либо, если он продаёт жильё по старой схеме, предъявить ЗОСК (заключение о соответствии критериям). Дело в том, что некоторые застройщики официально могут строить и продавать жильё по старым правилам (без эскроу-счетов).

Но только в том случае, если к 1 июля 2021 года дом уже был построен не менее чем на 30% или проданных в нём по ДДУ квартир было не менее 10% от его общей площади. Подтверждает право застройщика на продолжение строительства объекта без привлечения эскроу-счетов специальная бумага — заключение о соответствии критериям (ЗОСК).Важный показатель — деловая репутация застройщика.

Чтобы получить о ней представление, нужно ознакомиться с портфелем реализованных компанией проектов, изучить, соблюдаются ли сроки ввода объектов в эксплуатацию, и т.

д. Большой объём застройки и длительный опыт работы на рынке, как правило, говорят в пользу застройщика.«Информация о застройщике и объекте строительства открыта и размещена в Единой информационной системе жилищного строительства (ЕИСЖС), — поясняет Дмитрий Логинов. — Там можно ознакомиться с проектной декларацией, документами на землю, разрешительной документацией.
— Там можно ознакомиться с проектной декларацией, документами на землю, разрешительной документацией.

Также о застройщике можно получить информацию на сайте ФНС и в картотеке дел Арбитражного суда».Репутацию застройщика также легко проверить через единую информационную систему жилищного строительства .

Если у застройщика есть проблемные объекты, система это покажет.Ещё один показатель — партнёрство застройщика с ведущими российскими банками. «Если финансирование застройщику предоставляет авторитетная кредитная организация, то это служит гарантией успешной реализации проекта, — говорит Литинецкая. — Обратите также внимание на банки, которые выдают ипотеку на квартиры в жилом комплексе: кредиторы тщательно изучают застройщика, поэтому сотрудничество, например, со Сбербанком, ВТБ, ДОМ.РФ, говорит в пользу проекта».На что обращать внимание при заключении ДДУКак правило, ДДУ — типовой документ.

Однако стоит проверить, чтобы в договоре были точно указаны ФИО, паспортные данные покупателя, цена квартиры, строительный адрес объекта и обозначение квартиры, приложен план помещения, прописана площадь, зафиксировано, как будут вестись расчёты, если после ввода дома площадь квартиры будет меньше или больше обозначенной.

«Дольщику следует обратить внимание на формулировку обязательств застройщика по передаче квартиры: должен быть точно указан срок, например, III квартал 2021 года, — рекомендует Мария Литинецкая.

— Если девелопер обязуется выдать ключи в течение определённого количества дней после ввода объекта в эксплуатацию, но не прописывает конкретный срок, стоит насторожиться, ведь дом может и не получить разрешение на ввод от властей».В ДДУ указывается также гарантийный срок (от пяти лет на конструкции и от трёх лет на коммуникации), а при покупке новостройки по новым правилам прописывается обязанность покупателя внести средства на эскроу-счёт, название и реквизиты банка, который выступает оператором таких счетов.«Если квартиру покупают с отделкой от застройщика, то к ДДУ должно быть составлено приложение, в котором описывают вид отделки, перечень работ и материалов, — добавляет председатель совета директоров компании „Бест-Новострой“ Ирина Доброхотова.

— Марку материалов при этом застройщик указывать не будет, но обязан обозначить тип, например, ламинат в качестве напольного покрытия, обои под покраску в качестве отделочного материала стен и т. д.». ДДУ и ипотекаЕсли квартиру в новостройке человек покупает в ипотеку, то составляются два разных договора: ДДУ и договор кредитования. При этом в ДДУ обязательно указывают, что оплата покупки происходит с привлечением заёмных средств.«Сначала клиент подписывает договор кредитования, вносит средства первоначального взноса на открытый счёт, после чего и первоначальный взнос, и кредит перечисляются на счёт застройщика, — рассказывает Доброхотова.

— Клиент получает подписанное платёжное поручение и только потом подписывает ДДУ. Оба договора уходят на регистрацию, в ДДУ ставят штамп о наличии ипотеки в силу закона.

Средства списываются с ипотечного счёта клиента после регистрации ДДУ».Если заёмщик окажется не в состоянии обслуживать кредит, застройщик обязан передать квартиру банку.Переуступка прав по ДДУПереуступка прав подразумевает перепродажу строящейся квартиры до завершения стройки. То есть, по сути, это продажа не готовой квартиры, а только договора (ДДУ), по которому дольщик в будущем станет собственником жилья, это переуступка прав на квартиру другому лицу. Для сделки по переуступке прав составляют специальное соглашение, и оформить это можно в любое время до подписания акта приёма-передачи квартиры (если после, то сделка уже будет проходить через договор купли-продажи).

Причём изменить или дополнить существующий ДДУ нельзя, новый дольщик полностью берёт на себя права и обязанности именно по этому договору.Однако есть нюанс: в большинстве случаев дольщик не может переуступить права на квартиру без ведома застройщика.«Чаще всего девелопер обязывает покупателя уведомлять о том, что тот уступает свои права. Часто такие сделки проходят через самого застройщика, и в некоторых случаях с покупателя взимается комиссия за переуступку, — поясняет Мария Литинецкая. — Девелоперы делают это для того, чтобы избежать конкуренции с частными инвесторами.

Как правило, комиссию оплачивает сам покупатель, поэтому стоит иметь в виду, что к стоимости, указанной в объявлении, скорее всего, придётся прибавить ещё 1–2% от суммы сделки».Застройщик нередко даёт положительное решение на переуступку только после того, как дольщик выплатит всю сумму долга. Если квартира приобреталась в ипотеку, то также потребуется согласие банка, выдавшего кредит.

Если клиент попытается продать жильё без разрешения, то сделка может быть признана недействительной.Как получить квартиру по ДДУ, когда дом построенПосле ввода дома в эксплуатацию застройщик отправляет дольщику письмо с уведомлением о необходимости принять квартиру.

В ДДУ обычно обозначают, в какие сроки нужно прийти на приёмку квартиры. Чаще всего дольщик должен приступить к принятию квартиры (хотя бы записаться на приёмку) в течение семи рабочих дней с момента получения сообщения (если в договоре не указан другой срок).Если вовремя не принять квартиру, застройщик может оформить приёмку в одностороннем порядке, а дольщик лишится возможности найти в квартире недочёты и составить ведомость для их устранения, отмечает Ирина Доброхотова.

«Процесс передачи квартир и выдачи ключей в доме обычно длится несколько недель, поэтому дольщикам предлагаются даты и время на выбор, главное — отозваться на уведомление и согласовать с застройщиком дату осмотра и приёмки квартиры»

, — советует она.Итак, в согласованный срок участник долевого строительства приезжает на осмотр объекта и проверяет его соответствие условиям договора. Для этого оформляется акт осмотра, в который дольщик вносит свои замечания.

Если всё его устраивает, стороны составляют и подписывают акт приёма-передачи квартиры.

Если клиент выявил дефекты строительства, их необходимо указать в акте осмотра.

И самое главное: до их устранения покупатель вправе не подписывать акт приёма-передачи квартиры и требовать повторно провести приёмку. Впрочем, есть ещё один вариант — подписать передаточный акт с условием устранения недостатков в установленные сроки.«В передаточном акте отражаются все характеристики объекта, — рассказывает генеральный директор компании „Миэль-Новостройки“ Ирина Шаталина.

— Это проектные и фактические характеристики помещения (номер корпуса и помещения, общая площадь, этаж), строительный и почтовый адрес объекта и сведения о том, что покупка оплачена».После того, как акт передачи квартиры подписан, покупатель может заняться оформлением квартиры в собственность. Нужно подать документы на регистрацию права собственности в регпалату или МФЦ.

Это можно сделать как самостоятельно, так и через застройщика.Что делать, если параметры квартиры не соответствуют ДДУ или есть расхождения?Согласно статье 9 214-ФЗ, расхождения между проектной и реальной площадью квартиры не должны превышать 5%.

«Если процент больше, то дольщик имеет право в судебном порядке расторгнуть ДДУ, — говорит Мария Литинецкая. — Если речь идёт о менее существенных расхождениях, то проводится перерасчёт стоимости квартиры: за лишние метры придётся доплатить, а за „недостающие“ застройщик вернёт деньги. Как правило, необходимость перерасчёта цены прописывается в ДДУ».Кроме того, в ряде случаев дольщик может обратиться к закону «О защите прав потребителей».

Согласно статье 29, при обнаружении недостатков выполненной работы (оказанной услуги) потребитель вправе потребовать бесплатно их устранить, снизить цену или возместить расходы на устранение недостатков.Авторы: команда Яндекс.Недвижимости.

Иллюстратор: Катя Симачёва.Подписаться на новые статьиПодписатьсяНекорректный адресПоделиться

Новостройка сдана, ключи получены. Как действовать дальше?

24 июня 2021«Вот куплю квартиру, получу ключи и…». На этом, как в свое время говорила незабвенная Масяня, мысль останавливается.

Обычно в своих мечтаниях дольщики дальше не заходят.

А меж тем после получения ключей нужно будет и документы оформлять и подписывать, и ремонт в определенной последовательности делать. И всё это не просто так: есть вещи первостепенной важности, а есть те, которые можно слегка «задвинуть». Рассказываем по пунктам, что и как делать.

и берите на вооружение полезную информацию.Первым делом надо заключить с управляющей компанией договор на обслуживание вашего нового дома.

Наивно полагать, что здание само себя обеспечит водой, газом, электричеством и вывозом мусора.Причем, первоначально сам застройщик передает свежепостроенный ЖК на баланс УК – в тот момент, когда у него появится разрешение на ввод дома в эксплуатацию. Уже потом, после проведения общего собрания собственников, УК можно сменить на более подходящую.

Но это второй вопрос. Более важно другое: только после подписания договора собственникам, помимо ключей от квартиры, торжественно вручат паспорта на счетчики, ключи от разных элементов инженерных систем и инструкцию по пользованию квартирой (да-да, есть такой документ!).Читайте также: Оформить его можно сразу после того как новостройка будет поставлена на кадастровый учет. И лучше с данным вопросом не затягивать, а заняться им в течение месяца после подписания акта приемки-передачи.Законом не указаны конкретные сроки, в которые нужно уложиться, однако страдать от отсутствия документов будет лишь собственник. Потому что по факту он ничего не сможет сделать со своей недвижимостью.

Вот перечень лишь некоторых из этих ограничений:– в квартире элементарно нельзя прописаться;– ее не продать/не подарить/не включить в завещание;– нельзя делать перепланировку, никто ее не согласует без документов.И самое фатальное: без них нельзя ! А это при удачном стечении обстоятельств – 260 тысяч рубликов.

А если квартира покупалась в ипотеку, то можно вернуть еще дополнительно 390 тысяч.Чтобы оформить право собственности на недвижимость, нужно оперативно добежать до МФЦ и вручить там сотруднику набор документов: – акт приемки-передачи квартиры;– квитанцию (оплата Госпошлины – 2 тысячи рублей);– паспорт;– ДДУ (обязательно с отметкой о регистрации в Росреестре!);– СНИЛС.О подробностях и нюансах оформления права собственности . Вот и всё! Теперь ждите, через 7-30 дней документы должны быть готовы.Теперь квартира по-настоящему, юридически ваша.

Можно делать ремонт. Только помните про время проведения работ: с 8 утра и до 10 вечера в будние дни, в выходные и праздники – с 12 дня и до 10 вечера.Впрочем, несмотря на законодательно определенные рамки, обычно шумные работы не начинают раньше 9 утра и заканчивают не позднее 6-7 вечера. Ведь никому не хочется начинать жизнь в новом доме со скандала, верно?

Да еще и с проклятиями, летящими вам в спину от соседей с маленькими детьми? Поэтому надо еще и перерыв делать днем с часу до трех – на дневной сон ребенка.Читайте также: Что касается правил перепланировки, то подробно о них можно прочитать .

А так – не забывайте о главном: нельзя трогать несущие стены ни под каким предлогом, переносить мокрые зоны, перекрывать вентшахты и отгораживать себе в личное пользование общественные пространства, несмотря на то, что вы оплачиваете их содержание.О самом главном вы уже узнали. Но есть некоторые нюансы, о которых стоит упомянуть отдельно.

Иногда складывается ситуация, когда владелец квартиры идет в отказ: мол, не буду платить, потому что я полгода в квартире не жил. А вот и неправда ваша. С момента подписания акта приемки-передачи вы несете ответственность за свою жилплощадь, даже если пока не оформили право собственности. Увы, но отмазаться от «коммуналки» не получится ни под каким предлогом.Впрочем, если вы будете каждый месяц подавать «нулевые» показания за воду и электричество, тогда оплата по ним начисляться не будет.

Но за содержание имущества все равно придется платить.Читайте также: Она составляет 5 лет – на дом, 3 года – на инженерные коммуникации. Если вдруг прорвало трубу или вместе со штукатуркой отвалились обои – обращайтесь к застройщику. Правда, придется доказать, что это не вы самолично меняли батарею и где-то сорвали резьбу.

И что обои отодрала не стая любимых котов, а это действительно «косяк» строителей.

Дом сдан в эксплуатацию — что это значит и какие дальнейшие действия

Потенциальные покупатели готового (либо с высокой степенью готовности) жилья с первичного рынка должны понимать, что быстро заселиться не удастся.

Дело в том, что выполнение необходимых формальностей займёт целые месяцы (если не год). Ничего не попишешь: иначе застройщик не вправе впускать жильцов. Понятие «готовое жильё» трактуется по-разному.

Часто застройщики для, того чтобы привлечь покупателей используют данный термин применительно к объектам, находящимся на завершающей стадии строительства. С точки зрения юриспруденции, готовым может считаться лишь тот объект, который уже разрешено эксплуатировать.

Так, после окончания строительных работ возведённый объект может находиться на одном из следующих этапов реализации: 1.

Фаза фактического завершения работ.2. Принятие госкомиссией. Главной особенностью этого момента является то обстоятельство, что договоры «долёвки» уже заключать запрещено, а продажа квартиры ещё невозможна. 3. Наступает тот счастливый момент, когда владельцам вручают ключи, а предмет их мечтаний оформляется в собственность.

Второй из этапов – самый непродолжительный (занимает до двух месяцев). В целом же бюрократические процедуры могут растянуться на год.

Но этот срок также является приблизительным: здесь всё будет зависеть от сноровистости застройщика и аппетитов чиновников (а может быть, и нет). Подробнее об этих этапах 1. Фактическое завершение работ.

Итак, со строительством покончено.

Уже стоят стены и перекрытия, произведена отделка фасада, монтаж инженерных систем и коммуникаций. Далее это всё следует задокументировать. Для этого необходимо: – произвести обмеры БТИ;– получить заключение о том, что инженерные сети соответствуют действующим нормативам;– получить справку о подключении здания к инженерным коммуникациям;– получить техпаспорт.

2. Приёмка госкомиссией. Процедура ввода зданий в эксплуатацию регламентирована Градостроительным кодексом РФ (ст. 55), а также – Положением о государственном строительном надзоре. В данных нормативных актах чётко прописаны процедуры приёмки выполненных работ (начиная с разрешения на их выполнение и заканчивая отделкой).

Далее следует получить Заключение о соответствии, а также – разрешение на ввод в эксплуатацию.

Для этой цели местными властями создаётся комиссия и назначается проверка.

В состав таких комиссий обычно входят: – сотрудники учреждения, выдавшего ТУ;– представители организаций, осуществляющих надзорные функции (санэпидемнадзор и МЧС).

В обязанности такой комиссии входят проверка исполнительной документации и факт соответствия выполненных работ проекту (и действующим нормативам). Если недостатки и нарушения не обнаружены, выдаётся ЗОС (Заключение о соответствии). Данный документ подтверждает: – во-первых, фактическое выполнение работ; – во вторых, соответствие этих работ проектной документации.

Ну и, пожалуй, всё: далее следует получение разрешения на ввод новостройки в эксплуатацию. Вот с этого момента квартира и получает статус готовой.

3. Регистрация права собственности. Первоочередной задачей застройщика на данном этапе является постановка возведённого объекта на кадастровый учёт. И только после этого счастливый владелец может регистрировать право собственности (а значит, и распоряжаться имуществом).

На регистрации покупателем права собственности обязательства застройщика не прекращаются. Предстоит ещё благоустроить околодомовую территорию, передать здание управляющей компании, присвоить ему почтовый адрес и т.

д. В обязанности застройщика также входит участие в заключении договоров между поставщиками ЖКУ и управляющей компанией. И также в обязательном порядке выполняются пусконаладочные работы всех инженерных систем. О факте ввода здания в эксплуатацию застройщик уведомляет дольщиков лично.

После осмотра квартиры владельцем следует черёд акта приёма-передачи.

Максимальный срок, на протяжении которого собственник должен получить ключи от квартиры составляет шесть месяцев с момента ввода в эксплуатацию здания. Ипотека Если владелец покупал жильё за счёт средств ипотечного кредита, ему придётся оформить (с последующей отправкой в банк) оценочный альбом.

Данный документ необходим для оформления закладной на квартиру (ранее в качестве предмета залога выступало право владельца на этот объект). И лишь затем акт приёма-передачи вместе с закладной и прочими документами передаются для оформления права собственности. Следует отметить, что порядок оформления и перечень документов могут отличаться в зависимости от того, в каком банке оформлялась ипотека.

В заключение Как это следует из вышеизложенного, процедура вступления во владение весьма насыщена и требует времени.

С другой стороны, можно приобрести уже готовое жильё (после того, как дом уже введён в эксплуатацию). Правда, стоит это удовольствие несколько дороже…

Как быстро после сдачи новостройки в ней можно прописаться?

belchonock/DepositphotosДля того чтобы Вы могли прописаться в квартире в новостройке, она должна быть оформлена в собственность.

А для этого новостройка должна стоять на кадастровом учете. Это означает, что назвать точный срок, в течение которого после подписания акта приема-передачи квартиры в новостройке в ней можно прописаться, нельзя.

Поскольку между подписанием акта приема-передачи квартиры и постановкой дома на кадастровый учет может пройти неопределенное время. Таким образом, процедура получения прописки в квартире в новостройке поэтапно выглядит следующим образом.Первый этап.

Вы подписываете акт приема-передачи квартиры и получаете ключи.

То есть в присутствии представителя компании — застройщика — Вы проверяете работу водопровода, отопительной системы, электричество, оцениваете качество отделочных работ. Если у Вас нет замечаний к состоянию квартиры, Вы подписываете акт приема-передачи.

Если у Вас есть замечания, то Вы вправе их прописать в акте либо отказаться от его подписания и направить мотивированную претензию в адрес компании-застройщика об устранении всех выявленных неисправностей и недочетов.Второй этап. Оформление права собственности на квартиру и получение прописки.

Вы покупаете квартиру в новостройке по договору купли-продажи.

На момент подписания акта приема-передачи квартиры дом поставлен на кадастровый учет.

В этом случае документы сразу передаются в Росреестр на оформление права собственности на квартиру.

Соответственно, после регистрации права собственности Вы сразу можете прописаться в квартире. Но возможна и другая ситуация.Вы являетесь участником долевого строительства и подписываете акт приема-передачи квартиры в доме, который не стоит на кадастровом учете.

Или Вы покупаете квартиру по предварительному договору купли-продажи, подписываете акт приема-передачи квартиры и получаете ключи.

Но дом также не стоит на кадастровом учете. В этом случае оформить право собственности на квартиру Вы сможете только после постановки дома на кадастровый учет. И только после оформления права собственности Вы сможете прописаться в квартире в новостройке.Практика показывает, что в настоящее время срок постановки дома на кадастровый учет после ввода его в эксплуатацию составляет от шести до восьми месяцев.

То есть в течение этого срока компания-застройщик решает все формальные вопросы, обеспечивает бесперебойное функционирование инженерного оборудования, осуществляет расчеты по своим обязательствам. По истечении этого времени дом ставится на кадастровый учет.

Граждане вправе оформить право собственности на квартиры и прописаться в них. Но может возникнуть и иная ситуация. Компания-застройщик не ставит дом на кадастровый учет.

Например, является банкротом. В этом случае Вы можете через суд зарегистрировать право собственности на квартиру и впоследствии прописаться в ней. Но это достаточно длительная процедура, которая, как правило, продолжается около одного года.Однозначно ответить, сколько времени пройдет между подписанием АПП и получением штампа в паспорте о регистрации по месту жительства, невозможно.

Потому что есть «вилка» — непостоянные временные промежутки между несколькими этапами, следующими за подписанием акта. Чтобы понять, сколько времени придется ждать прописки, надо разобрать все этапы между АПП и регистрацией.После ввода в эксплуатацию дом должен быть поставлен на кадастровый учет.

Подписать акт приема-передачи Вы уже можете, а оформить право собственности еще нет.

Постановка на кадастровый учет по закону может длиться до шести месяцев. После этого владельцы квартир в доме могут приступать к оформлению прав собственности на них. Этот этап займет от трех рабочих дней до двух недель.

Далее регистрация по месту жительства, как правило, десять дней. В промежутках в индивидуальном порядке может потребоваться какое-то время на сбор документов.Рассказываю, как это работает на практике исключительно в Московской области.

Допустим, Вы подписали акт на следующий день после получения застройщиком акта ввода на объект.

Одновременно с выдачей акта ввода Минстрой Московской области передает сведения для постановки дома (и квартир в нем) на кадастровый учет в Регпалату.

Если проект строительства полностью соответствует тому, что построено, постановка на кадастр занимает одну неделю. Если регистратор найдет несоответствия, нужно будет вносить изменения в документы, что может продлить этот этап на срок до месяца.Если застройщик опытный (мы всегда заранее об этом заботимся), к этому времени должно быть уже готово постановление местной администрации о присвоении адреса (иначе у Вашего дома еще долго будет строительный адрес). Дальше Вы самостоятельно или при помощи застройщика с ДДУ отправляетесь в Регпалату для постановки на учет своей квартиры.

Это еще неделя.Таким образом, при условии, что все будет проходить гладко, процесс может занять до трех недель. Если сделка ипотечная, Вам нужно будет еще заказать отчет об оценке и закладную от банка, это еще дней 10 максимум. В общем, даже при самом худшем сценарии через три месяца после получения квартиры Вы должны уже прописаться.Прописаться человек сможет только после постановки дома на кадастровый учет.

Этот процесс растягивается от одного-двух месяцев до двух лет, но, как правило, в течение полугода вопрос решается.

Соответственно, дом ставят на кадастровый учет, люди оформляют квартиру в собственность и прописываются. До этого времени они могут зарегистрироваться временно.После того, как застройщик получит разрешающие документы на ввод в эксплуатацию, передаст объект управляющей компании, начинается работа с участниками долевого строительства — это просмотр квартиры будущими хозяевами и двустороннее подписание акта приемки-передачи.

Параллельно с этим застройщик начинает процедуру постановки дома на кадастровый учет. Сроки постановки на кадастр у всех компаний разные и зависят от многих факторов и требований Росреестра.

Некоторым компаниям удается получить документы в течение 1–2 месяцев, у других работа растягивается на один-два года. На все это время жители могут оформить временную регистрацию.После постановки дома на кадастровый учет жители могут получить постоянную регистрацию. Для этого им необходимо обратиться к застройщику и предоставить необходимые документы, регламентированные компанией и исполнительными органами.Прописаться в квартире, переданной по договору ДДУ, возможно сразу после ее регистрации в Росреестре.

Поэтому сначала необходимо подать в Росреестр заявление о регистрации права собственности на объект недвижимости.

Последние новости по теме статьи

Важно знать!
  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов.
  • Знание базовых основ желательно, но не гарантирует решение именно вашей проблемы.

Поэтому, для вас работают бесплатные эксперты-консультанты!

Расскажите о вашей проблеме, и мы поможем ее решить! Задайте вопрос прямо сейчас!

  • Анонимно
  • Профессионально

Задайте вопрос нашему юристу!

Расскажите о вашей проблеме и мы поможем ее решить!

+