Бесплатная горячая линия

8 800 301 63 12
Главная - Жилищное право - Квартира в ипотеке стоит ли ее покупать

Квартира в ипотеке стоит ли ее покупать

Квартира в ипотеке стоит ли ее покупать

Опасности при покупке ипотечной квартиры


5 февраляКвартиры, которые куплены по ипотечному кредиту, и которые находятся в ипотеке у банка, сами по себе обладают рядом неоспоримых преимуществ перед свободными квартирами. Однако, они таят в себе и ряд опасностей. Чтобы их избежать, необходимо задать собственнику ряд вопросов.

Какие же моменты должны насторожить покупателя.1.

Цель кредита, под который заложена квартира Кредит мог оформляться как для покупки указанной квартиры, так и по обязательствам другого лица, или на иные цели, не связанные с приобретением данной квартиры (например, на развитие бизнеса или приобретение автомобиля).

Если квартира заложена под иные цели, целесообразно узнать — свободна ли она физически (проживает ли в ней собственник или члены его семьи) и юридически (есть ли зарегистрированные лица). Если проживающие и зарегистрированные есть и сделка не альтернативная, целесообразно узнать – могут ли данные лица выехать и перерегистрироваться в другое жилое помещение.

Если нет – стоит поинтересоваться, где планируется всем жить после продажи квартиры. Если ответ на вопрос вызвал сомнения, от сделки рекомендуется воздержаться – поскольку существует риск, что выехать собственники никуда не смогут со всеми неприятными последствиями для покупателя.

Если же в квартире никто не зарегистрирован и не проживает, и у собственников есть иное помещение – риски, связанные именно с ипотекой, минимальны. 2. Своевременно ли погашается кредит, не имеется ли просроченной задолженности по кредиту Если просроченная задолженность имеется, то необходимо выяснить сумму долга (с учетом процентов и неустоек) и поинтересоваться о дальнейших действиях собственников – хватает ли денежных средств на покупку альтернативной недвижимости после закрытия долга перед банком, или иное жилое помещение имеется уже сейчас и собственники готовы туда выехать и перерегистрироваться до сделки. В том случае, если ответы на вопросы не будут соответствовать фактической ситуации (например, задолженность сопоставима с ценой квартиры, но при этом собственник уверяет, что купит другую после сделки или возьмет кредит на покупку квартиры) – сделка сопряжена с тем же риском, что и в первой ситуации: собственнику и его семье просто некуда будет выехать после сделки, в связи с чем от покупки данной квартиры безопаснее отказаться.

3. Использовался ли материнский капитал Если для покупки или погашения ипотечного кредита использовался материнский капитал, квартира должна быть оформлена, в том числе, и в собственность детей.

Реализация долей детей в этом случае происходит при согласии органов опеки и попечительства.

При этом, если квартира приобретается с использованием средств материнского капитала, это условие будет отражено в договоре купли-продажи, а вот если материнский капитал использован на погашение ранее взятого ипотечного кредита – в договоре купли-продажи это обстоятельство не будет отражено. Таким образом, если родители использовали материнский капитал на погашение ипотечного кредита, а несовершеннолетние не включены в число собственников, при дальнейших недобросовестных действиях родителей (если родители не оформят приобретаемую равнозначную квартиру в собственность, в том числе, и детей), сделка по продаже квартиры может быть оспорена в интересах детей.Для получения информации об использовании материнского капитала необходимо запросить справку из Пенсионного фонда. 4. Какова схема сделки по продаже квартиры.Схему можно узнать у собственника и уточнить у менеджера банка, который будет сопровождать сделку.Обычно у крупных банков схема сделки продумана таким образом, чтобы права покупателя не были ущемлены.

Сделка проводится через банк-кредитор, а ипотека снимается банком до подачи на регистрацию договора купли-продажи (как правило, на сделке присутствуют наряду с продавцом и покупателем сотрудник банка, который и подает заявление о снятии ипотеки). В том случае, если продавец или банк предлагают иную схему сделки, например, сначала направить деньги на погашение кредита, а затем уже совершить сделку по покупке квартиры и оплате оставшееся часть денежных средств, стоит воздержаться от приобретения данной квартиры.

Подробно о том, , а также о преимуществах данных квартир перед «свободными», можно прочитать в на канале . Также на канале можно узнать , а также .и следите за публикациями — будет еще много интересного и полезного!

Ипотека — обременение или выгодная сделка (плюсы и минусы ипотеки)

1 июня 2021Наверное, каждый 5-тый человек задумывается о том, чтобы взять квартиру или любое другое жилье в ипотеку. Однако, так или иначе нас терзают сомнения: выгодно ли брать ипотеку, есть ли в ней смысл, а смогу ли я ее платить.Конечно, стоит ли брать ипотеку, решать только Вам.

Тут многое зависит от Вашего дохода.

Немаловажным так же является и моральная составляющая — некоторые люди просто не могут жить «в долг».

Это морально их убивает. Но у ипотеки есть ряд немаловажных плюсов, которые мы рассмотрим далее.Почему же выгодно брать ипотеку? К плюсам ипотечного кредитования можно отнести следующие:1.

Приобретение жилья без необходимой на то суммы денег. Пожалуй — это главное достоинство ипотеки.

Данный вид покупки квартиры или другого жилья является прекрасной возможностью для тех людей, которым не удается накопить нужную сумму денег.

Однако, выгодной она является и для тех, кто может накопить деньги, но за длительный период времени.

То есть ипотечное кредитование дает возможность жить в собственном жилье уже «завтра». А пока мы будем копить, будем жить у родителей или на съемном жилье, потом накопим лет через 5-10 и только тогда сможем наконец-то обустраивать свое житье.

А ипотека — это получение желаемого уже завтра, но с некоторыми издержками в виде процентов.2. Ипотечное жилье сразу становится Вашей собственностью. Вы можете в нем делать любой ремонт и перепланировку в рамках дозволенного законодательством. Так же Вы можете прописывать родственников и сдавать жилье в аренду.

Так же Вы можете прописывать родственников и сдавать жилье в аренду. 3. Большинство банков дают возможность досрочного погашения ипотеки.

Если у Вас появляется возможность, то ипотечный кредит можно погасит раньше срока, что позволит в разы сократить выплату процентов.4. Ипотека дается на длительный срок. Почему же выгодно брать ипотеку на длительный срок?

При увеличении срока ипотечного кредита, сумма ежемесячного платежа уменьшается в разы и может быть не столь обременительной.

Таким образом, можно платить ипотеку и не испытывать серьезных финансовых трудностей. Однако, следует помнить, что увеличение срока, на который берется ипотека, влечет за собой увеличение суммы, переплачиваемой банку.5.

Юридическая чистота сделки и самого жилья.

Перед тем, как выдать ипотеку, банки очень тщательно проверяют объект, на который предполагается выдача ипотечного кредита.Как Вы видите, плюсов у ипотеки достаточно, однако, в любой бочке с медом есть ложка дегтя. Перед тем, как бежать в банк и брать ипотеку, стоит узнать и о недостатках данного вида финансирования. Возможно, Вы еще не готовы к подобному шагу.Как и к любому другому банковскому финансированию, люди в России очень осторожно относятся к ипотеке.

Чего не скажешь о зарубежных гражданах, где в ипотеке живет 90% населения. На это есть ряд причин, а именно наличие существенных минусов в ипотечном кредитовании:1. Безумные переплаты. Особенно это касается недвижимости, которая берется на длительный срок.

Так переплата может составлять 2 или 3 стоимости самого жилья. 2. Дополнительные расходы при оформлении кредита.

Вы должны быть готовы к тому, что при оформлении ипотеки, Вам потребуется еще оплатить страховку, оценку жилья, что составляет немалые суммы.Совет: страховку дешевле делать не в самом банке, а в сторонней аккредитованной данным банком организации. Однако Вам придется жестко настаивать на этом Вашем праве, так как банкам не выгодно, чтобы Вы страховались где-то, кроме них.3. Нахождение жилплощади в обременении у банка.

Таким образом, Вы не можете продавать или обменивать ипотечное жилье до полного погашение ипотечного кредита. Так же недвижимость служит залогом у банка на случай, если Вы вдруг не сможете платить ипотеку. В этом случае банк просто заберет у Вас ипотечное жилье.4.

Строгие требования к заемщику.

Банк не всем одобряет ипотеку. Чтобы получить одобрение банка, у Вас должна быть хорошая кредитная история, а так же определенный уровень дохода, который можно подтвердить официальными документами.5. Первоначальный взнос. Как правило, первоначальный взнос за ипотечное жилье составляет от 15% до 30%.

Не каждый может накопить данную сумму денег.Если Вас не пугают все эти минусы, которые я указала выше, то смело можете идти и брать ипотечный кредит. Некоторые люди рассматривают такую схему покупки квартиры в ипотеку, в результате которой они будут сдавать эту квартиру в аренду и погашать ипотеку за счет арендных платежей.

Некоторые люди рассматривают такую схему покупки квартиры в ипотеку, в результате которой они будут сдавать эту квартиру в аренду и погашать ипотеку за счет арендных платежей. На первый взгляд такая схема покупки квартиры с помощью ипотечного кредита может показаться очень выгодной. Однако, существует ряд недостатков данной схемы.Мы с мужем тоже взяли ипотеку на квартиру.

У нас есть еще одна квартира, которую мы планировали сдавать и арендными платежами погашать ипотечный кредит. Но не все так просто, как нам казалось на первый взгляд.

Сейчас цены на аренду жилья очень низкие, так как на рынке предложений очень много, а спрос значительно упал. Это связано с тем, что все больше людей не хотят снимать квартиру, а сразу берут ипотеку и платят практически ту же сумму денег, что и за арендованное жилье, но только уже за свою квартиру.Таким образом, мы столкнулись со значительными простоями квартиры, и ипотеку платим, так сказать, со своего кармана.Если же Вы все-таки решили брать ипотеку на квартиру с целью ее сдачи в аренду, будьте готовы в любой момент самостоятельно платить ежемесячные платежи по ипотечному кредиту.Перед тем, как взять ипотеку, хорошо подумайте, сможете ли Вы ее платить.

Так как нередки случаи, когда у людей начинались проблемы на работе, им не платили зп, и они не могли платить за ипотеку, и банк просто забирал у них жилье.

Небольшой отзыв от меня об ипотекеМы с мужем взяли недавно ипотеку. Очень радовались своему собственному жилью.

Однако, мы слишком замахнулись на дорогую квартиру, и поняли это только после того, как начали ее платить.

Рассчитывали сдавать квартиру и часть платежа платить от сдачи квартиры, но столкнулись с простоями по аренде. Но мы не жалеем, так как других вариантов купить собственную квартиру у нас не было.

Мой Вам совет: просчитайте все перед тем, как принимать решение об ипотеке, и хорошо подумайте, нужно ли Вам это.Пишите в комментариям, платите ли Вы сейчас ипотеку или только планируете ее взять? Какие бы преимущества и недостатки Вы бы добавили к этому списку?

Как Вы считаете, ипотека — это хорошо или плохо?Если Вам понравилась моя статья, ставьте лайки, делитесь ей со своими друзьями в соцсетях, и Читайте так же

15 секретов про ипотеку, о которых вам никогда не расскажут в банке

23 марта 2021Прежде чем решится на ипотеку, серьезно обдумайте этот шаг.

Чтобы жилищное кредитование не привело вашу семью к банкротству и не вылилось в миллионные растраты, изучите несколько тонкостей, о которых вам никогда не расскажут в банке.Ипотека нанесет мощный удар по вашему бюджету.

В некоторых семьях эта ежемесячная статья расходов занимает львиную долю общего дохода, поэтому никогда не соглашайтесь на ипотечное кредитование, если у вас нет «подушки безопасности».

Сбережения должны составлять не менее одного годового семейного бюджета, ведь вы не знаете, что может принести завтрашний день.По статистике страховых компаний, каждые 10–15 лет в любой семье происходит неприятная ситуация (потеря работы или активов, проблемы со здоровьем, кражи и т.

д.), поэтому обязательно нужно иметь накопления. Тогда вам и вашей ипотеке будут не страшны любые происшествия.Никогда не берите ипотеку в валюте.

И неважно, насколько стабильная и высокооплачиваемая у вас работа.

Всегда держите в голове мысль о том, что завтра все может измениться: и ваш профессиональный статус, и курс рубля. В 2008 и в 2015 годах многие российские семьи разорились и потеряли жилье, когда не смогли оплатить свои валютные ипотеки из-за стремительного падения курса.Выгоднее брать ипотеку в отечественной валюте, а сбережения на ее оплату держать в иностранной. Тогда любая девальвация, которая периодически происходит с рублем, никак не отразится на ваших выплатах.Поэтому настоятельно рекомендуем вам не брать на себя ипотечные обязательства на срок более чем в 10 лет.

Рекомендуем прочесть:  Договоры в сфере недвижимостм

Банк, конечно же, будет привлекать вас более длительными периодами — 20, 25 и даже 30 лет, предлагая более низкую процентную ставку.

Но здесь важен не размер ежемесячного платежа, а то, какую сумму вы в итоге переплатите за квартиру.Если вы берете в ипотеку на 20 лет под 12% годовых 4,5 миллиона рублей на покупку квартиры за 5 миллионов, то при таких условиях вы заплатите банку 7,4 миллиона рублей, а это 148% от исходной стоимости квартиры.Как подтверждает статистика банковских учреждений, лишь 10% заемщиков гасят ипотеку раньше срока.

У остальных 90% всегда находятся другие необходимые траты: ремонт, отпуск, покупка новой машины.

Таким образом, последние сильно переплачивают за жилье, хотя могли бы потратить эти деньги на другие нужды.Чтобы обезопасить себя от банкротства, банк обязательно повысит ставку по ипотеке.

Например, в период кризиса, В ваших интересах выбрать фиксированную процентную ставку, иначе финансовые потери вашей семьи могут исчисляться тысячами рублей.Эта опция позволит вам сэкономить значительную сумму, взяв взаймы деньги у другого банка на условиях более низкого процента. Так, при десятилетнем займе в 5 миллионов рублей рефинансирование всего на 1% сэкономит вам до 35 тысяч рублей в год.Не поленитесь и сравните условия ипотечного кредитования в трех-пяти надежных банках.

Даже если вы давно сотрудничаете с определенным банковским учреждением, все равно просмотрите предложения его конкурентов. Иногда осмысленный и правильный выбор банка и условий кредитования способен сэкономить вам тысячи рублей, а вот лень может стоить миллионы.При кризисе возможны любые сценарии: недвижимость обесценивается, люди теряют работу. Если в преддверии кризисного момента вы возьмете в ипотеку квартиру стоимостью, например, 4 миллиона рублей, то со временем она может потерять в цене около 30% и будет стоить 2,8 миллиона рублей, а выплачивать банку вы вынуждены будете из расчета исходной суммы кредита.Помните, что при наступлении «тяжелых времен» всегда стоит придерживаться двух правил: увеличивать собственные накопления и быстро избавляться от долгов.Так, ремонт квартиры площадью 60 квадратных метров в среднем обойдется в 300–500 тысяч рублей.

Примерно в такую же сумму могут вылиться и расходы по сделке при покупке квартиры за 5 миллионов рублей.

Поэтому при расчете ипотеки эти цифры обязательно стоит добавить к цене квартиры.Даже если работники банка будут убеждать вас в том, что нормальной величиной считается 40% от дохода, запомните, это не соответствует действительности. В жизни бывают разные ситуации, и по какой-то причине ваш чистый доход может резко снизиться. Поэтому оптимальной суммой всех налоговых платежей считается 25%.

Среднестатистическая семья может жить комфортно, если при общем ежемесячном доходе в 100 тысяч рублей их платежи по кредитам не превышают 25 тысяч рублей.При оформлении долгосрочного кредита по ипотеке вы должны быть твердо уверены в стабильности своего заработка, иначе рискуете попасть в глубокую долговую яму. Особенно это касается тех семей, в которых работает только один из супругов.

Инвестируйте деньги и время в свое образование, старайтесь развиваться и повышать квалификацию.Не имеет значения, какую страховку вы выберете. Главное, чтобы по ее условиям в случае потери трудоспособности или смерти заемщика остаток по его кредиту в полном объеме ложился на страховую компанию. Тем самым вы обеспечите безопасность вашей семье, которая в случае подобной трагедии может остаться и без кормильца, и без квартиры.Подобное жилье со временем будет только дешеветь.

Тем самым вы обеспечите безопасность вашей семье, которая в случае подобной трагедии может остаться и без кормильца, и без квартиры.Подобное жилье со временем будет только дешеветь.

И если вам вдруг захочется переехать в лучшие условия, то сделать это может быть крайне сложно, так как суммы от продажи не хватит на возврат кредита банку.Никогда не заключайте договор по ипотеке, если сомневаетесь в отношениях с супругом или не уверены в завтрашнем дне. Выплачивать залог вам придется годами, а такую продолжительную проверку, к сожалению, могут выдержать не все отношения.

Даже после развода обязанности по выплате кредита никуда не денутся, ведь зачастую в момент подписания договора банк вписывает в него обоих супругов в качестве созаемщиков. Иногда людям долгое время приходится возвращать залог за то жилье, где они больше никогда не будут жить.Поэтому не стоит вешать на свою семью многолетнюю кабалу ради стремления показаться богаче и успешнее, чем есть на самом деле. Рассчитывайте на свои реальные доходы и возможности, и тогда ипотека не станет для вас непосильной ношей.Чтобы покупка жилья в ипотеку принесла радость, а не стала для вашей семьи многолетней финансовой тюрьмой, заблаговременно обдумайте все за и против.

Просчитайте все возможные варианты развития событий, посоветуйтесь со специалистами и знающими людьми и только тогда подписывайте заветный договор.Подписывайся на наш канал, чтобы не пропустить важные лайфхаки!

И спасибо за лайки!

Как безопасно купить квартиру, если она уже в ипотеке?

YakobchukOlena/FotoliaЕсть разные схемы проведения сделки по приобретению таких квартир.

Первая схема предполагает, что выкуп из-под залога возможен только при условии передачи денежных средств покупателем продавцу. Единственный риск в этой ситуации – если что-то случится с продавцом в момент, пока сделка не зарегистрирована. При данной схеме покупатель отдает 300 тысяч рублей продавцу, который в свою очередь вносит их на счет банка.
При данной схеме покупатель отдает 300 тысяч рублей продавцу, который в свою очередь вносит их на счет банка.

Банк закрывает судный счет продавцу, после чего снимается обременение и предоставляются документы о погашении ипотеки.При использовании второй схемы сделка производится в том же банке, в котором у продавца оформлена ипотека. Покупатель оформляется как заемщик и одобряет в банке данный объект.

В этой ситуации можно договориться с банком о том, что достаточно будет погашение судной задолженности, без регистрации снятия обременения для выдачи кредита.Многие потенциальные покупатели не хотят связываться с «чужими» долгами и боятся, что они в итоге лягут на их плечи.

Стоит отметить, что процесс купли-продажи подобных объектов уже давно отработан, но, тем не менее, следует придерживаться определенных правил, чтобы не попасться в руки мошенников.В первую очередь необходимо помнить, что собственником квартиры до погашения долговых обязательств является не ее продавец, а банк, который выдал ему кредит на покупку недвижимости, и полноправным владельцем продавец сможет стать только после погашения ипотеки. Поэтому первым делом покупатель должен обратиться в Росреестр, чтобы получить корректную информацию о квартире и ее нынешнем владельце и проверить, все ли в порядке с документами на собственность. Если все хорошо, то далее ему необходимо погасить ипотечный кредит владельца.

Перед тем как сделать это, следует заключить предварительный договор купли-продажи, в котором обязательно должно быть прописано, что нынешний владелец обязуется продать квартиру после того, как покупатель погасит его долг перед банком.

Это делается для того, чтобы в дальнейшем не возникла ситуация, при которой покупатель выплатил долг продавца, а последний после этого отказался продавать квартиру. После погашения задолженности перед банком продавец ждет от него закладную и снимает обременение, после чего происходит непосредственный процесс покупки квартиры, и она переходит к новому владельцу.Хотя процесс покупки квартиры, находящейся в ипотеке, и кажется крайне рискованным и непростым делом, по факту – это обычная сделка на вторичном рынке недвижимости, лишь дополненная парой процедур, связанных с погашением долга продавца. Чтобы наверняка не оказаться втянутым в мошенническую схему и не потерять свои деньги, следует нанять опытного риелтора, который поможет провести сделку максимально быстро и безопасно.В первую очередь при покупке квартиры, находящейся в ипотеке, необходимо получить согласие банка.

Банк, в залоге которого находится квартира, может установить какие-либо условия, которые продавец должен соблюсти для продажи заложенной квартиры. Так, например, он может потребовать от залогодателя до продажи квартиры третьему лицу оплатить ипотеку в установленном банком размере (например, оплатить 50%). Банк также может отказать в переоформлении ипотеки на другого гражданина, поскольку он заинтересован в том, чтобы у нового залогодателя была положительная история и возможность выплатить полностью ипотеку в дальнейшем.Так как в данном случае у нового покупателя имеется необходимая сумма для выплаты ипотеки, новый покупатель и продавец могут заключить соглашение, по которому покупатель обязуется выплатить оставшуюся часть ипотеки.

Далее данное соглашение удостоверяется нотариусом, покупатель, в соответствии с соглашением, уплачивает оставшуюся часть ипотеки.

После того как ипотека выплачена, банк выдает соответствующие документы, подтверждающие факт выплаты. И далее все проходит в обычном порядке купли-продажи квартиры. Более никаких подводных камней быть не должно, однако необходимо произвести и обычные действия при покупке квартиры (проверить на наличие обременений, а также узнать, кто прописан в данной квартире).В современной банковской практике такой вид сделки не проводится.
Более никаких подводных камней быть не должно, однако необходимо произвести и обычные действия при покупке квартиры (проверить на наличие обременений, а также узнать, кто прописан в данной квартире).В современной банковской практике такой вид сделки не проводится.

Процесс наложения последующей ипотеки не отработан, как и вопрос смены текущего залогодателя (заемщика по кредитному договору).

Единственным вариантом у клиента остается передача части своего первоначального взноса продавцу для погашения действующего ипотечного кредита и, после снятия обременения, приобретение в собственность с привлечением кредитных средств своего банка. Такая процедура связана с рисками дальнейшего отказа продавца от проведения сделки, тратой своих средств, которые планировалось направить на первоначальный взнос, так как при минимальном первоначальном взносе и/или его отсутствии процентная ставка по кредиту выше.Если кредит одобрен в том же банке, который является залогодержателем выбранной Вами квартиры, то в таком случае необходимо уточнить у кредитного учреждения возможность покупки жилья без предварительного погашения кредита, взятого продавцом.Некоторые банки (в их числе Сбербанк) рассматривают выдачу ипотечного кредита под квартиру, находящуюся в залоге. Кроме того, при достижении соответствующих договоренностей с продавцом Вы можете погасить его кредит, передав деньги в качестве задатка.

Снимается обременение, после чего осуществляется покупка квартиры. Однако есть риск, что после снятия данного обременения Ваш банк не одобрит по какой-либо причине кредитование объекта.Также можно попросить продавца погасить кредит и снять обременение, например, взяв потребительский кредит, а для того чтобы быть полностью уверенными в безопасности проведения сделки, рекомендуем обратиться к профессионалам.В случае, если покупатель планирует приобретение жилья, находящегося в ипотеке у предыдущих владельцев, стоит рассмотреть вариант погашения оставшейся части ипотечного займа (300 тысяч рублей) своими финансовыми средствами.

Когда долг перед банком будет погашен, с квартиры будет снято обременение, и можно будет со спокойной душой выходить на сделку. Несмотря на видимую оптимальность варианта, все-таки имеют место быть высокие риски. Например, с продавцом произойдет несчастный случай или иное происшествие, повлекшее причинение вреда здоровью или смерть; продавец банально может передумать, когда ипотечный заем уже будет вами погашен, и Вы не избежите судебных разбирательств, траты времени и нервов.

Самый безопасный и потому идеальный вариант – это проведение сделки в одном и том же банке. То есть когда покупатель одобряется в качестве заемщика в том же самом отделении банке, где и находится в обременении объект ипотеки.

Тогда эту сделку можно провести под контролем службы безопасности и юристов банка, а это гарант безопасности для покупателя и его финансовых средств.Если мы говорим о подобной схеме сделки с ипотекой, то в первую очередь нужно обращаться в банк, который является залогодержателем. Банк как залогодержатель должен быть вписан в ваши отношения, то есть сторонами в договоре будут являться покупатель, продавец и банк.

В договоре также должно быть прописано, условно говоря, что банк готов перенести залог на объект с одного собственника на другого. Поэтому в данной ситуации нужно обязательно обращаться в банк, и вместе с ним структурировать сделку.

Возможен и четырехсторонний договор в случае, если покупатель хочет оформлять ипотеку в другом банке.Обращение в банк обезопасит Вас от недобросовестности продавца, поскольку, во-первых, все денежные операции будут зафиксированы, а, во-вторых, в случае спора у банка гораздо больше опыта в таких вопросах и необходимой для защиты документации. Также рекомендую проводить деньги через банк безналичными расчетами: опять же для дополнительной фиксации Ваших действий, которая сможет Вас подстраховать в спорной ситуации.Чтобы продать квартиру, которая находится в ипотеке, необходимо получить согласие залогодержателя. Если кредитная организация одобрит сделку, продавец и покупатель заключат обычный договор купли-продажи.

Рисков у покупателя в таком случае нет никаких.

Даже если у продавца в дальнейшем возникнут проблемы с погашением долга, его кредитор будет не вправе перекладывать ответственность на нового владельца квартиры.Следует учитывать, что банки крайне неохотно дают разрешение на последующую ипотеку или принимают в последующую ипотеку объекты залога.

Поэтому наиболее простыми в таких случаях являются сделки, когда банк-кредитор продавца и банк-кредитор покупателя совпадают.Самый безопасный способ для Вас – одобриться как заемщик в этом же банке, если у них есть механизм смены заемщика-собственника. Как ни странно, далеко не все банки предоставляют такую возможность, многие говорят, что сначала нужно погасить долг, а потом уже продавать. В этом случае возникает много опасностей и подводных камней, а именно:

  • передача денег продавцу на погашение его ипотеки до сделки и одобрения будет рискованной операцией, так как ничем материальным она не защищена;
  • Вы заплатите за чужую ипотеку, а Ваш банк откажет Вам в одобрении этого объекта или в выдаче ипотеки Вам после какой-нибудь дополнительной проверки;
  • другой банк не одобрит Вам объект ипотеки, пока на нем наложено чужое обременение;
  • срок получения закладной из банка и снятия обременения после погашения ипотеки может затянуться на недели, за которые может много чего случиться, и т. д.

Некоторые банки-партнеры идут на совместные сделки, и в этом случае Вы можете одобриться в своем банке, одобрить заложенный в другом банке объект и провести сделку через аккредитивный счет: тогда Ваши деньги не потратятся до того, как Вы станете собственником этой квартиры.

Если такие пути не подходят для Вас, предложите продавцам снять обременение с квартиры до сделки за счет потребительского кредита на короткий срок. Можете внести им залог, например, 50 тысяч рублей, под предварительный договор купли-продажи. Можно заключить нотариальный договор при условии, что они подготовят квартиру к сделке в течение трех недель, а Вы купите ее в течении двух недель после этого.

В таком случае Вы рискуете не 300 тысячами, а 50 тысячами рублей.Текст подготовила Мария ГурееваНе пропустите:

Почему выгодно покупать ипотечную квартиру

4 февраляОпасно ли покупать квартиру, которая в ипотеке у банка? Нет! Выгодно! И вот почему.Для начала моя история.

Когда я продавала одну из своих квартир (приобретенную в ипотечный кредит и находившуюся в залоге у банка), мне звонит риэлтор покупателя.

Риэлтор – вроде профессиональный участник рынка, поэтому я ее сразу предупреждаю: квартира в ипотеке, задолженности по кредиту нет. На что я слышу испуганный возглас: «Квартира под обременением??? Нас такое не интересует». И бросает трубку.

Смешно? Мне — да. Безусловно, квартиру я успешно и очень быстро продала покупателю — разумному мужчине, который, кстати, не пользовался услугами риэлтора. В наше время, когда огромный вал квартир покупается с использованием ипотечных кредитов, отказываться от их рассмотрения для покупки – анахронизм.

Покупка данных квартир обладает рядом преимуществ, которые не доступны «свободным» квартирам. 1. В основном квартиры находятся в ипотеке у крупнейших банков.

Сделка купли-продажи проходит под контролем этого банка и его специалистов, заинтересованных исключительно в прозрачности и законности сделки, а не в получении комиссионных.

2. Сделка для покупателя не будет ничем отличаться от обычной сделки по покупке квартиры. Разница есть лишь для продавца: после регистрации права собственности покупателя на квартиру, деньги из банковской ячейки или счета аккредитива / эскроу пойдут не только продавцу, но и банку на погашение кредита. Но покупателя это уже не должно интересовать – его обязательства по оплате квартиры будут считаться выполненными.

Мы здесь не рассматриваем ситуации отзыва у банка лицензии – с крупнейшими банками такое маловероятно.Ипотека будет снята банком ДО регистрации перехода права собственности. Обычно сделка происходит следующим образом: на регистрацию едут 3 стороны: продавец, покупатель и банк. Продавец и покупатель подают свои заявления о регистрации перехода права собственности, а представитель банка подает заявление на снятие ипотеки.

Таким образом, если по каким-либо причинам ипотека не будет снята – сделка по купле-продаже не будет зарегистрирована и по истечении установленного срока денежные средства вернутся продавцу. При этом, вероятность отказа банку со стороны Росреестра в снятии ипотеки ничтожно мала – у крупных банков, как правило, такие сделки доведены до автоматизма. Если банк или продавец предлагает иные схемы — соглашаться на них, безусловно, не стоит без получения консультации юриста.

3. Самое ценное и важное преимущество приобретения ипотечный квартиры именно у жителей крупных городов –покупатель застрахован от мошенничества с личностью собственника квартиры.

Очень маловероятно, что мошенник станет «работать» с квартирой (представляться ее собственником по поддельному паспорту), которая в ипотеке у Банка. Во-первых, банк (в том числе на сделке) проверяет документы, удостоверяющие личность, с использованием специальной аппаратуры – поддельный паспорт будет сразу обнаружен.

Если собственник квартиры является заемщиком (обычно – является) – его фотография имеется в базе банка — практически все крупные банки делают фото заемщиков. Сотрудник сразу обратится в службу безопасности, если лицо, выдающее себя за заемщика, отличается от фото заемщика, которое размещено в его базе. Ну и, в конце концов, львиная доля денежных средств уйдет банку на погашение кредита – какому мошеннику такое будет интересно?4.

Ну и последнее – прямая финансовая выгода.

Поскольку сделка проходит под руководством и контролем банка, можно сэкономить приличную сумму денег на риэлторе (если, конечно, нет причин для глубокой проверки квартиры (например, квартира без истории)). Так что стоит не бояться ипотечных квартир, а, наоборот, рассматривать ипотеку в качестве преимущества.Выбирая что использовать для проведения расчетов, целесообразно .

Удачи в приобретении квартиры!

и следите за публикациями — будет еще много интересного и полезного!

Квартира в залоге у банка.

Как покупателю избежать рисков?

4 февраляЧасто клиенты спрашивают меня: «Безопасно ли покупать квартиру, которая находится в ипотеке, т.е.

в залоге у банка? Какие могут быть риски? Не потеряю ли я свои деньги?».

Это весьма актуальные вопросы, особенно учитывая тот факт, что более половины квартир покупаются с привлечением кредитных средств.

Ответ – да, такую квартиру приобрести можно, но стоит уделить особое внимание схеме расчёта по сделке.

Но для начала о том, что будет если пренебрегать рекомендациями юриста.Недобросовестность продавца – это основной риск для покупателя в сделках с недвижимостью, обремененной ипотекой. Всё дело в том, что продавцы очень часто просят закрыть их ипотеку до сделки.

Деньги в этом случае они принимают по расписке на основании соглашения об авансе/задатке, либо предварительного договора купли-продажи. Но так делать ни в коем случае нельзя.

Почему? Существует множество прецедентов, когда наивный покупатель погашает ипотеку, а продавец говорит ему: «Спасибо!», а потом меняет номер телефона и уезжает в закат.

Суд, конечно, обманутый покупатель выиграет, но деньги «вытащить» из мошенника зачатую очень проблематично.Есть 3 безопасных схемы сделок с ипотечной недвижимостью. О них сейчас и поговорим.Оплата долга продавцом.Это самый простой способ избавиться от обременения и выйти на сделку. Однако для продавца такая схема может быть весьма накладной.

Далеко не всегда люди располагают необходимыми денежными средствами.

Как выйти из подобной ситуации? Продавец может оформить потребительский кредит и за счет него погасить свой долг.

Но кредит могут и не одобрить ввиду высокой кредитной нагрузки.

Вторым вариантом выступает привлечение денег инвестора. Сейчас на рынке множество подобных предложений.

Инвесторы берут за свои услуги в среднем 100-200 тысяч рублей. Да, немало, но порой это единственный вариант выйти на сделку без риска для покупателя.Оплата долга покупателем.Компромиссный вариант.

Стороны выходят на сделку предварительно договорившись с кредитной организацией, что часть денежных средств покупателя идет на досрочное погашение долга по ипотеке, вторая в пользу продавца. Если по каким-либо причинам сделка не будет зарегистрирована, стороны остаются при своём. В данном случае банк выступает гарантом сделки и не позволит Вам потерять свои деньги.Замена кредитора по договору об ипотеке.Бывают случаи, когда ни у кого из сторон нет возможности оплатить задолженность перед банком за счет собственных или кредитных средств.

В этом случае банковская организация может «переоформить» ипотеку на новое лицо. При этом залог на квартиру сохраняется.И помните, если вы приобретаете ипотечную квартиру, якобы проверенную банком «вдоль и поперек», пренебрегать независимой юридической оценкой рисков покупки недвижимости не стоит, т.к.

проверка банка страхует лишь его риски, но никак не Ваши.Сопровождение сделок с недвижимостью.8 (495) 005-71-59

Как купить квартиру, которая находится в ипотеке?

Журнал недвижимостьЦИАН — база объявлений о продаже и аренде недвижимости

  1. Помощник по недвижимости

26 сентября 2017 101 721Квартиры в ипотеке покупатели стараются обходить стороной.

А зря, так как именно у данного вида жилья есть ряд преимуществ, главное из которых – цена.– Приобретение жилья, находящегося в ипотеке, фактически сопровождается переводом долга с первоначального заемщика на покупателя, – рассказывает Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп». То есть происходит переуступка прав и обязанностей по кредитному договору и договору об .В договоре купли-продажи, который заключают продавец и покупатель, прописывается факт наличия ипотеки, к документам обязательно должно быть приложено согласие банка на продажу имущества.

Далее новый собственник заключает два договора: об ипотеке с банком и кредитный.После совершения указанных действий в Росреестре происходит регистрация перехода права собственности на квартиру на нового покупателя.Особенно следует отметить, что покупка квартиры, которая находится в ипотеке, залог не прекращает.

Покупатель теперь становится залогодателем, к нему переходят все обязанности продавца, в том числе те, которые не были исполнены, например, штрафные санкции за просрочки погашения кредитных платежей.Предложение жилья, находящегося в залоге у банка, растет по мере увеличения количества купленных в ипотеку квартир. Причинами для появления таких объектов на рынке могут быть как негативные изменения в финансовом положении заемщиков (невозможность обслуживать взятый кредит), так и позитивные, например, желание улучшить жилищные условия.У потенциальных покупателей есть несколько причин присмотреться к таким предложениям. Во-первых, это возможность минимизировать юридические риски при покупке квартиры, т.к.

ее история уже была проверена специалистами банка-залогодержателя. Во-вторых, обычно объекты с обременением выставляются на продажу с дисконтом 10-15%. К примеру, на сайте ЦИАН выставлена у метро «Аэропорт» стоимостью 197 000 руб.

за кв. м. При этом среднерыночная цена предложения жилья без обременения в аналогичных домах составляет 237 000 руб. за кв. м. Выгода покупателя такого объекта составит 2,2 млн руб., а может быть и больше, если учесть, что владельцы заложенной недвижимости чаще идут на торг.Продавцом жилья с залогом может выступать банк или физическое лицо-собственник, с разрешения залогодержателя. При этом первый вариант более удобен, особенно для покупателя, заинтересованного в получении кредита.

Помимо простоты организации сделки, клиент может получить от банка выгодные условия ипотечного кредитования для приобретения данного объекта. Сделка проходит в стенах банка по стандартному сценарию: партнёры подписывают договор купли-продажи, который затем регистрируется в Едином государственном реестре недвижимости.– Сделка усложняется, если в ней задействованы три стороны: заемщик-продавец квартиры, покупатель и банк, – продолжает Мария Литинецкая.

– Специалистами рынка недвижимости разработаны две общие схемы проведения подобных операций. Провести такую сделку, не прибегая к помощи профессионалов (риэлтора, юриста, регистратора cделок с недвижимостью), практически невозможно.Покупка с заключением предварительного договора купли-продажиЭтот вариант предполагает погашение кредита покупателем в счет оплаты приобретаемой недвижимости. Чтобы обезопасить плательщика, стороны заключают предварительный договор о покупке квартиры, в котором четко прописаны условия сделки.

При этом если продавец отказывается от своих услуг, покупатель может отстаивать свои права в судебном порядке.

Сумма, которая вносится на погашение кредита, оформляется как задаток или аванс.После того, как банк получит деньги, он одобряет сделку и снимает обременение с квартиры. В это же время стороны подписывают договор купли-продажи.Эта схема может вызывать подозрения со стороны покупателя. Ведь после снятия обременения с жилья продавец может захотеть отказаться от регистрации договора купли-продажи.

Тогда покупателю придется требовать от партнера исполнения его обязательств через суд.

Возникает угроза затягивания сделки на неопределенный период. Тем не менее, эта схема продолжает использоваться при продаже залогового имущества, в большинстве случаев без ущерба для сторон.Покупка квартиры через смену залогодателяЭта сделка проходит с участием банка-кредитора (и непосредственно в его стенах) при использовании двух депозитарных ячеек.

В первую будут заложены деньги в размере суммы, необходимой для погашения кредита, а во вторую – остаток стоимости квартиры.– Банк обязательно должен одобрить сделку купли-продажи. После подписания договора продавцом и покупателем его высылают в Росреестр.

После регистрации перехода права собственности все залоговые обязательства покупатель берет на себя, а продавец забирает деньги из первой ячейки, чтобы погасить кредит.

Банк отпускает покупателю погашенную закладную. Предъявив ее, новый собственник квартиры получает выписку из ЕГРН об отсутствии обременения.

Затем продавец может наконец получить доступ к ячейке со второй частью денег.

Такой путь является наименее рискованным для всех трех сторон сделки, – заключает Литинецкая.Оба варианта сделки представляются на первый взгляд сложными и запутанными, однако нередко игра стоит свеч.

Последние новости по теме статьи

Важно знать!
  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов.
  • Знание базовых основ желательно, но не гарантирует решение именно вашей проблемы.

Поэтому, для вас работают бесплатные эксперты-консультанты!

Расскажите о вашей проблеме, и мы поможем ее решить! Задайте вопрос прямо сейчас!

  • Анонимно
  • Профессионально

Задайте вопрос нашему юристу!

Расскажите о вашей проблеме и мы поможем ее решить!

+